不安や問題があると、ふとした瞬間にそのことが頭をよぎり、生活を全力で楽しんだり、事業を力強く進めていくことができません。
私は、リーガルサービスの質と早さにこだわり、あなたの不安・問題を解消し、他業と連携することで、あなたの次の一歩を一緒に創り出します。
私の業務取組の姿勢を示す、１つの案件を記載しております。お読みいただければ幸いです。
ーー寺田先生は、私みたいに法律を知らない人にもわかりやすく話してくれますね。相談して本当によかったです。遺産分割だけでなく、不動産の売却まで面倒を見てくださって、本当に助かりました。ーー
この言葉は、依頼者様から贈られた嬉しい感謝の言葉です。この方は、亡父名義の不動産を売却して、そのお金を、お母様の介護施設の入居費用に充てたいというご希望がありながら、ご兄弟との間で遺産分割協議がまとまらず、お悩みでした。
そこで、私は、まず、ご兄弟のご自宅に伺う等して、私の遺産分割案が公正であることを真摯にご説明し、遺産分割協議をまとめました。
さらに、遺産分割後に必要となる移転登記手続の申請を代行し、知己の不動産会社を活用して仲介手数料の全額カットを条件とした売却へ道筋をつけ、売買契約書の確認、契約締結・決済の立会まで行いました。
一般的な弁護士であれば、遺産分割に関する交渉・裁判を引き受けて、登記手続や不動産売却については依頼者様に任せてしまうことが少なくないと思います。
しかし、それでは、不動産の現金化という、依頼者様のご希望に応えたことにはなりませんし、不慣れな不動産売買という問題を新たに抱えさせることになります。
このように、私が、弁護士業務の枠を超えて業務に邁進する理由は、依頼者様に分かりやすくご説明し、
持てる能力と人脈を最大限活用し、一貫して問題に取り組むことこそが、依頼者様を一日でも早く安心させ、
普段の生活や事業に全力を尽くす環境を取り戻すことに繋がると信じているからです。
私にご相談頂いたあなたに
心から納得行く解決と安心をいち早くお届けするべく、
熱意をもって対応いたします。
――
口コミ一覧
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【相談の背景】
賃貸物件があり、飲食店が入居していますが、その店の複数の看板が問題になっています。建物上にある看板の一つは腐食、もう一つの立て看板も、設置部分の金具が腐食、外観も危なく、誰が見ても落下の危険性があり、ご近所からクレームが来たのに賃借人が直さないので、賃貸人側で費用を出して修繕しました。看板は造作物で賃借人が費用負担するものであり、管理している不動産会社がその飲食店に請求しておりますが、修繕費用の支払いに応じてくれません。また、飲食店営業時間中に道路沿いに出す大きな立て型の看板を、足元などを固定していないため、近所からクレームが出て、最寄りの警察から、「店が注意をしても聞かず、看板が転倒する際などに誰かが怪我など事故の際は、賃貸人にも責任を問われる可能性もある」と言われて大変困っています。
不動産会社も問題視しており、契約解除する前提で、不動産会社の顧問弁護士につなぐ案件とする考えであると、先日説明がありました。
契約解除につきましては、不動産会社経由で、顧問の先生にお話を通していただくしかないかと思っていますが、看板の事について、ご近所から懸念やクレームが出るほどの問題になっているため、とても困っています。
【質問1】
この看板の状況の場合、賃貸人である私どもが責任を問われる可能性は大きいでしょうか？
道路交通法上の許可をきちんと通っているか定かでなく、許可を取った後の報告等も行政に行っているか不明です。
賃借人が起こしたトラブルについての賃貸人の責任についてお困りとのことで、当職をはじめ弁護士からのアドバイスによりお悩みが解決されれば幸いです。
●賃貸人の責任について
建物に欠陥があり、それにより第三者に損害を与えてしまった場合には、工作物責任（民法717条）という責任を負う可能性があります。
工作物責任は、建物の占有者（通常は建物の管理者のことで、管理会社や賃借人）が一義的にその責任を問われ、占有者に過失がない場合には、建物の所有者が責任を負うことになります。その場合、所有者は過失がなくても責任を負わなければなりません。
ご相談の件につきましては、賃借人に過失が認められると考えられます、賃貸人の責任がないとは断言できない状況かと存じます。
よって、このような状況が続くと、賃貸人でいらっしゃるご質問者様も責任を問われる可能性がないとは言えませんので、早期の解決が望ましいかと存じます。
●契約解除・原状回復について
賃貸人側から立ち退きを要求するのであれば、立退料を支払えとの要求があるとのことですが、立退料の支払いが必要なのは、「賃借人に契約違反がないけれども、契約を終了させても仕方がないという理由」である正当事由の補完のために支払う必要がある場合です
本件ではそもそも、家賃の滞納や無断での転貸等、賃借人の側に契約違反があると思われる事情がございますので、賃借人と賃貸人の間で「信頼関係が破壊された」として、賃貸人であるご質問者様に置かれましては、契約違反を理由として賃貸借契約を解除し、立退料の支払いなしに立ち退きを要求できると考えられます
（賃貸借契約においては、賃借人の軽微な契約違反のみでは契約の解除をすることができない場合がありますが、本件の事情からすると「信頼関係が破壊された」といえる余地は十分あると考えられます）
また、原状回復に関しても、契約の内容によりますが、契約の内容通り、もしくは契約の内容で定めがなければ通常の使用を超えるような損耗・毀損に関しては原状回復を請求することができると考えられます。
以上参考になれば幸いです。
【相談の背景】
賃貸マンション退去時の原状回復について
畳、襖、障子、網戸などの原状回復について貸主・借主どちらが負担するのかネットの情報が色々で正確なところがわかりません。穴が空いたなどの過失は借主負担ということは理解できますが、普通の生活をして古くなっていった場合（色褪せや使用による劣化・小傷など）の原状回復についてです。
入居期間は18年になります。
アドバイスよろしくお願いいたします。
【質問1】
畳、襖、障子、網戸は消耗品であり壁紙のような経年劣化の対象とならないので借主負担という記事も見かけますが、通常使用で古くなったのに借主負担だとどうも腑に落ちません。正しくはどちらの負担でしょうか？
原状回復費用についてお困りとのことで、当職をはじめ、弁護士からのアドバイスでお悩みが解消されれば幸いです。
国土交通省作成「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、
「襖紙や障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重にかかわらず価値の減少が大きいため、減価償却資産の考え方を取り入れることにはなじまないことから、経過年数を考慮せず、張替え等の費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられる。」
とされています。
つまり、襖や障子、畳表を賃借人が毀損した場合には、経過年数に関係なく、賃借人の負担で毀損した枚数を張替えることになります。しかし、襖や障子、畳表の損耗が経年変化や通常使用によるものだけであれば、賃借人の負担で張替える必要はありません。
ただ、「原状回復費は借主の負担とする」といった特約がある場合もありますので、注意が必要です。
原状回復に関する賃借人に不利な内容の特約は、近年の(最高裁の)判例も踏まえ、次のような用件を満たしておく必要があると解されます。
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて
認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
以上参考になれば幸いです。
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