この事例の依頼主
50代 女性
相談前の状況
購入した土地に建物を建てるため、建設業者と打ち合わせを始めたところ、土地を購入した際に、説明されていなかった高さ制限の規制がかかっている土地であることが分かりました。そのため、予定していた建物を建てることができず、①予定していた建物を建てられないという悩みと、②高さ制限の規制があったなら、このような高額の金額で土地を購入しなかったという悩みを抱えておられました。
解決への流れ
「①予定していた建物を建てられないという悩み」については、法令による制限を変更することはできないので、建築士の方と法令による制限の範囲で可能な建物を建てる工夫をしていただくことで納得していただきました。他方、「②高さ制限の規制があったなら、このような高額の金額で土地を購入しなかったという悩み」については、実際に、規制されている土地の適正な価格を鑑定してもらい、購入金額の差額の返還を求めることを助言しました。
不動産売買では、宅地建物取引主任者が対象となっている不動産の重要事項（たとえば、土地の面積、土地の境界の状況、都市計画区域・条例などによる土地にかかる規制）を説明する義務があります。しかし、宅地建物取扱主任者も人間なので、ミスをすることもあるのでしょう。調査不足、説明不足の場合があります。また、売主も、故意か、失念していたのか分かりませんが、同様に説明不足の場合もあります。そのような場合、購入者としては予定していた土地の利用ができず（都市計画による地区制限から予定していた高さの建物が建てられない、がけ条例などにより予定していた個所に建物を建てられない等）、大きな経済的損失を被り、また、期待していた利用ができないことによる精神的なショックもあります。このような場合、残念ながら、規制を撤廃することはできず、損害賠償、契約解除という方法で、解決していくことになります。